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Una visión general de la Ley de Responsabilidad de Locales de Texas

Cuando alguien resulta herido o muere en la propiedad de otro, la víctima puede presentar una demanda contra el propietario. Esto se logra a través de un área de la ley de lesiones conocida como ley de"responsabilidad de las premisas", que en realidad es sólo una manera elegante de decir ley de "negligencia del dueño de la propiedad". Pero, ¿cómo funciona exactamente este ámbito de la ley? ¿Es siempre culpable el propietario de las lesiones que se producen en su propiedad? ¿Se aplica este ámbito de la ley sólo a los propietarios de viviendas o también a las empresas privadas?

En este artículo, vamos a explicar los entresijos de la ley de responsabilidad de locales con todo detalle, incluyendo:

  • Responsabilidades de los propietarios
  • Qué les hace responsables
  • Por qué se puede demandar
  • Estrategias para ganar su caso

Conceptos básicos

En primer lugar, un caso de responsabilidad de las premisas es un caso de lesiones personales o muerte injusta presentada contra alguien que posee o controla la propiedad donde se lesionó, presentada sobre la base de que se lesionó debido a un peligro en la propiedad. La condición peligrosa de la propiedad le hirió, creando la base de su reclamación por lesiones, y usted puede demandar en consecuencia.

Lo que NO es un caso de responsabilidad de las instalaciones es una demanda contra el dueño de una propiedad sólo porque usted se lesionó en su propiedad. Una lesión que ocurre casualmente en la casa de alguien o lugar de trabajo no es, a los ojos de la ley, lo mismo que la lesión que ocurre debido a una condición de la propiedad.

Detalles adicionales:

  • Responsabilidad civil Los casos cubren situaciones como:
    • Resbalones, tropiezos y caídas
    • Lesiones causadas por prácticamente cualquier cosa con la que te puedas caer o que te pueda caer encima
    • Ataques de animales peligrosos
    • Lesiones causadas por defectos de construcción
    • Lesiones causadas por actividades peligrosas o actividades delictivas incontroladas
  • La ley de Texas le permite responsabilizar económicamente a los dueños de propiedades por lesiones, siempre y cuando usted cumpla con los criterios que se explican en los párrafos siguientes. Se le permite demandar por:
    • Indemnización por lesiones
      • Salarios perdidos
      • Facturas médicas
      • Dolor y sufrimiento
      • etc.
    • Indemnización por la pérdida de un ser querido
      • Angustia mental
      • Gastos funerarios
      • Pérdida de ingresos familiares
  • La ley de Texas le da dos años para presentar una demanda contra el propietario responsable de sus lesiones. Este período de dos años se llama "estatuto de limitaciones". El período de dos años se extiende para los hijos menores de edad

Detalles

Para que su caso funcione, no basta con que usted haya sufrido lesiones en una propiedad ajena.

Sólo puede demandar a alguien si:

  1. Tenían cierto grado de control sobre los locales...porque ellos..:
    • Ser propietario
    • Gestionar la propiedad
    • Ocupar o alquilar la propiedad
    • Están obligados a responsabilizarse de la propiedad en virtud de un contrato con el propietario de la misma
  2. El peligro consistía en:
    • Una condición peligrosa en la propiedad, como un defecto en las instalaciones
    • Una actividad negligente ocurrida en la propiedad
  3. Tenían la obligación de no perjudicarle de la forma concreta en que se lesionó.

Ahora, puede que estés pensando: "Espera un segundo. ¿Qué sentido tiene esa última parte?". Por la forma en que se lee, parece que sólo son responsables si te hacen daño de una forma concreta y no por todo el daño infligido. De hecho, así es como funciona. Todo depende de la obligación que tenga con usted, de modo que si el daño que le infligen está causado por una violación de dicha obligación, entonces tiene usted un caso. Pero si nunca te debieron la obligación de no perjudicarte de esa manera concreta, no tienes caso.

Hablemos un poco más de la palabra "deber"...

Cuando se está en público, todas las personas tienen la responsabilidad legal ante todos los que les rodean de no infligir daños a sus semejantes por descuido. Esta responsabilidad se denomina "deber de actuar como lo haría una persona razonablemente prudente en las mismas circunstancias", también conocido simplemente como "deber de diligencia de la persona razonable". Cuando usted conduce su coche, pasea a su perro, sostiene a un bebé o maneja un arma de fuego, la ley le exige que cumpla este deber actuando como lo haría una persona razonable en las mismas circunstancias. De nuevo, se trata de un deber que se impone a todo hombre, mujer y niño.

Probablemente haya oído alguna vez el término "negligencia". Pues bien, la palabra negligencia no es más que la jerga jurídica para designar cualquier conducta que infrinja la norma de la persona razonable. Cualquier actividad que perjudique a alguien, y que además sea una actividad que una persona razonablemente prudente no realizaría, se considera una conducta negligente. O para darle la vuelta, toda conducta negligente viola el estándar de la persona razonable.

Además de la obligación de diligencia razonable que todos tenemos por el mero hecho de estar en público, asumir nuevas responsabilidades a menudo añade otra obligación a la lista de responsabilidades. Por ejemplo, si te conviertes en conductor de autobús, ahora eres responsable de ejercer un grado bastante alto de cuidado al transportar a tus pasajeros. Del mismo modo, los dentistas asumen un deber de cuidado anormalmente alto cuando obtienen su licencia médica. En términos generales, cuanto más arriesgada sea la actividad a la que decida dedicarse, mayor y más oneroso será su deber de diligencia, y ser propietario no es diferente.

Cuando alguien posee, ocupa o controla un local, asume la obligación de asegurarse de que los visitantes de su propiedad no sufran ningún tipo de daño. Sin embargo, la parte que hace fascinante (y más compleja) la ley de responsabilidad de los locales es que los propietarios tienen obligaciones DIFERENTES para los distintos tipos de visitantes.

Aunque este concepto parece algo extraño a primera vista, en realidad tiene sentido, ya que la gente visita los inmuebles por diferentes motivos. Algunos visitantes acuden a una propiedad para hacer negocios que beneficien al propietario, mientras que otras personas que nunca fueron invitadas en primer lugar aparecen para intentar convencer al propietario de que cambie de religión. ¿A ambas personas se les debe el mismo deber de diligencia, es decir, el propietario debe hacer lo mismo para proteger a un visitante no invitado que a un cliente? La ley dice que no.

Como los casos de responsabilidad de los locales han hecho su camino en los tribunales de todo Texas en los últimos años, lo que ha surgido es una comprensión de que la razón por la que alguien va a una propiedad es lo que determina su condición de visitante, y su condición de visitante es lo que determina el deber que se les debe. Como tal, la ley ha reconocido que hay tres clases distintas de visitantes, y cada uno se debe un poco diferente deber de cuidado.

Las clases de visitantes son:

  • Invitado - Persona que acude a una propiedad en beneficio mutuo del propietario y el visitante.
  • Concesionario - Persona que visita la propiedad en su propio beneficio
  • Intruso - Alguien que visita la propiedad sin permiso

Hablemos de ello con más detalle...

La obligación del propietario se basa en el motivo por el que usted acudió a la propiedad.

Como ya hemos dicho, el motivo por el que ha acudido a la propiedad es lo que determina qué clase de visitante es usted, y cómo se le clasifique determinará el nivel de obligación que el propietario de la propiedad tiene que concederle. He aquí los detalles:

  1. El mayor nivel de obligación se debe a los invitados. Cuando un propietario induce a los visitantes a entrar en su propiedad con el fin de beneficiar al propietario, o para el beneficio mutuo de ambas partes, el visitante se denomina "invitado".
    • Deberes:
      • Deber de inspección
        • El propietario de un inmueble tiene la obligación de buscar proactivamente posibles daños a un invitado
      • Obligación de advertir del peligro o de eliminarlo
        • Siempre que tuvieran conocimiento real o implícito del peligro
      • Deber de abstenerse de negligencia grave
      • Deber de abstenerse de perjudicar voluntariamente al invitado
      • Deber de proteger al invitado del acto delictivo de un tercero, pero sólo si el acto delictivo era previsible por haberse repetido en el pasado
    • Aplicación práctica:
      • Aunque no son exclusivos de las empresas, los casos de responsabilidad de las instalaciones que implican a invitados suelen centrarse en un cliente que resulta herido en un negocio. La idea es que las empresas deben mantener un entorno seguro para sus clientes. Deben buscar los problemas y arreglarlos en lugar de esperar a que alguien les diga que hay un problema. Una vez más, sin embargo, la condición de invitado y el deber que los propietarios tienen para con los invitados son exclusivos de los clientes de un negocio.
    • Las situaciones en las que se considera que un visitante es un invitado incluyen:
      • Cuando un cliente va a una tienda, un banco, un centro comercial, un cine, un hotel, etc.
      • Cuando un niño acompaña a sus padres a una tienda, al banco..., etc.
      • Cuando un vendedor es invitado a una residencia privada
      • Cuando alguien va a la iglesia
      • Cuando un trabajador de correos, un lector de contadores, un reparador de cables entra en la propiedad de alguien
      • Cuando un agente de policía o un bombero entran en una propiedad por motivos no relacionados con una emergencia (para notificar una orden judicial, inspeccionar detectores de humo, etc.).
      • Cuando un amigo o familiar visita una residencia para ayudar al propietario a hacer trabajos de jardinería, organizar una venta de garaje, hacer mejoras en la casa, etc.
      • Inquilino de un inmueble arrendado (en determinadas circunstancias)
      • El invitado de un inquilino (en determinadas circunstancias)
    • Ejemplos de la ley en acción:
      • Los complejos de apartamentos deben tener barandillas eficaces para evitar que los niños pequeños se caigan. Con demasiada frecuencia, los niños se cuelan por una barandilla de mala calidad y caen al vacío. Además, cuando las barandillas son viejas o están dañadas, incluso los adultos pueden caer desde lugares altos si se apoyan en una barandilla rota. Los complejos de apartamentos deben buscar activamente estos peligros y solucionarlos.
      • Los hoteles deben asegurar sus zonas de piscina con una valla y una puerta a prueba de niños para impedir que éstos accedan a la piscina sin supervisión. Además, la altura de la valla debe ser igual o superior a la exigida por la normativa, y los postes verticales o estacas deben tener la anchura adecuada para impedir que los niños pequeños la atraviesen.
      • Probablemente haya visto señales de suelo mojado en tiendas y restaurantes. Esto se debe a que advertir a un invitado satisface la obligación del propietario. Si no se advierte a los clientes de que el suelo está mojado, el propietario puede incurrir en una importante responsabilidad.
      • Si vas a una licorería y te disparan en un atraco, puedes reclamar contra el propietario, pero sólo si las pruebas demuestran que el propietario sabía que había un problema (por ejemplo, robos repetidos en el pasado) y no tomó las medidas necesarias para que el local fuera más seguro. Se trata de una cuestión de grado, y corresponde a un jurado decidir si el robo que causó sus lesiones en este caso hipotético fue un suceso aleatorio que el propietario no podía prever, o si sus lesiones podían haberse evitado.
    • Conclusión:
      • Las empresas y otros propietarios están sujetos a un estándar muy alto cuando se trata de mantener seguros a los visitantes de su propiedad. Estas obligaciones se deben principalmente a que el visitante está allí en su propio beneficio y, según la ley, si usted atrae a alguien a su negocio (o iglesia, etc.) en su propio beneficio, debe ir más allá para protegerlo.

    • Los licenciatarios tienen un nivel intermedio de obligaciones. Cuando un visitante entra en un local en beneficio propio (no en beneficio mutuo del visitante y el propietario), y tiene permiso para hacerlo, es un "licenciatario".
      • Deberes:
        • Deber de advertir del peligro o eliminarlo, pero sólo si el peligro no es evidente para el visitante.
        • Deber de abstenerse de negligencia grave
        • Deber de abstenerse de perjudicar intencionadamente al titular de la licencia
      • Aplicación práctica:
        • Aunque no son exclusivos de los propietarios, la mayoría de los casos de responsabilidad de las instalaciones basados en las lesiones de un visitante con licencia son presentados por visitantes que resultaron heridos en la casa de alguien.
      • Situaciones en las que un visitante es considerado titular de una licencia:
        • Invitados que visitan la casa de un amigo o familiar
        • Visitante de una empresa que no está allí para beneficiarla
          • Como cuando un visitante entra en una tienda para resguardarse de la lluvia
          • Alguien toma un atajo a través del aparcamiento de un negocio
          • Vagabundos
        • Bomberos o policías que entran en el local en respuesta a una emergencia, pero resultan heridos por algo ajeno a la lesión
        • Miembros de una familia
        • Empleados fuera de servicio en su lugar de trabajo
      • Ejemplos de la ley en acción:
        • Un propietario tiene un invitado para ver un partido de fútbol. Hay una tabla suelta en un escalón del baño de abajo. El propietario lo sabe, pero no advierte a su invitado de que tenga cuidado. Cuando el invitado pisa la tabla y se cae, presenta una demanda contra el propietario por las lesiones sufridas.
        • Un propietario deja una pistola en el salón de su casa. Llegan unos vecinos con su hijo de 8 años y el niño se hace daño con la pistola. En estas circunstancias, el propietario sabía que el arma estaba allí, que un niño podía acceder a ella, y debería haberla guardado en un lugar seguro o haber avisado a los padres.
        • Un vendedor de cajas registradoras va a una ferretería local para intentar venderles una nueva caja registradora. Al entrar en la tienda, se da cuenta de que hay un bordillo sin pintar junto a la puerta y lo pisa. El dueño de la ferretería le dice que no está interesado y el vendedor se marcha. Al salir, tropieza con el mismo bordillo que había pisado antes. Ahora bien, el propietario de la ferretería tiene la obligación de advertir a determinados visitantes sobre el bordillo (normalmente pintándolo de un color llamativo), pero esta obligación no se impone al vendedor en estas circunstancias. En primer lugar, el vendedor está allí en su propio beneficio, no en beneficio de la tienda. Si el propietario de la tienda hubiera decidido comprar su producto, entonces el vendedor estaría allí en beneficio mutuo suyo y del propietario, pero como no estaban interesados, puede decirse fácilmente que el vendedor estaba allí sólo para sus propios fines. En segundo lugar, vio el bordillo cuando entró en la tienda. Los propietarios sólo deben advertir a los invitados de las condiciones que el invitado desconoce, pero como el vendedor vio el bordillo la primera vez, tenía conocimiento real de ello. Si el propietario puede demostrar que el vendedor conocía la existencia del bordillo (lo que podría demostrarse fácilmente con imágenes de vigilancia), el vendedor perdería el caso. Los propietarios sólo deben advertir a los titulares sobre lo que aún no sepan o sobre cosas que no sean evidentes.
      • Conclusión:
        • A los propietarios no se les exige tanto porque no esperamos que los invitados sociales den por sentado que todo es perfectamente seguro en una casa privada. Además, los tribunales suelen ser reacios a interferir en las reuniones sociales de adultos. Por otra parte, no parece justo exigir lo mismo a los propietarios de viviendas particulares y a las empresas con ánimo de lucro, por diversas razones. Por último, esta norma no sólo se aplica a los propietarios de viviendas. También puede aplicarse a las empresas, pero sólo cuando el visitante está en la empresa para sus propios fines, no en beneficio de la empresa.
      • Más información:
    • El nivel más bajo de obligación se debe a los intrusos. En términos generales, la ley no exige a los propietarios que hagan gran cosa para mantener su lugar seguro en caso de que alguien entre en sus instalaciones sin permiso. De hecho, sería claramente absurdo obligar a los propietarios a buscarse problemas por si acaso alguien infringe la ley y accede a su propiedad. No obstante, en unos pocos casos, los propietarios pueden ser responsables de las lesiones sufridas por los intrusos.
      • Deberes:
        • Deber de abstenerse de negligencia grave
        • Obligación de impedir que los menores entren en la propiedad si ésta presenta una "molestia atractiva". Más información sobre molestias atractivas .
      • Aplicación práctica:
        • Cada vez que alguien entra en un local sin permiso, el dueño de la propiedad no le debe casi ninguna obligación, salvo la de no infligirle daños por negligencia grave. Como tal, rara vez se dan circunstancias en las que un intruso adulto tenga un caso contra el dueño de una propiedad por una lesión sufrida en la propiedad. La única vez, en términos prácticos, que puede haber un caso es cuando un intruso es herido por trampas explosivas o cuando, sin saberlo, invaden y el dueño de la propiedad se deja llevar por defenderse de una amenaza percibida pero artificial. Por otra parte, los menores que invaden la propiedad son tratados como invitados si se aventuran en la propiedad a causa de una molestia atractiva, pero sólo cuando la intrusión es previsible para el propietario y éste no ha tomado medidas razonables para impedir que dichos intrusos entren en la propiedad.
      • Situaciones en las que se considera que un visitante es un intruso:
        • Cualquier invitado o titular de una licencia que entre en una zona a la que no tenía permiso para acceder, incluidos los empleados que entren en una parte de las instalaciones de su empleador a la que no tenían permiso para acceder, o los huéspedes que entren en una habitación a la que no tenían permiso para entrar, como un dormitorio.
        • Niño que entra en una propiedad sin permiso y no tiene derecho a un permiso especial en virtud de la doctrina de la molestia atractiva
        • Un amigo o familiar de un trabajador que entra en las instalaciones del empresario
        • Inquilino que subarrienda un piso, una casa, etc. sin conocimiento ni permiso del propietario.
      • Ejemplos de "intrusos especiales" que reciben un trato especial:
        • Los niños son tratados como titulares de una licencia cuando son atraídos a una propiedad debido a una molestia atractiva.
        • Los intrusos reincidentes a los que el propietario ha permitido implícitamente la entrada en la propiedad tolerando sus anteriores intrusiones son tratados como titulares de una licencia.
        • Los intrusos que entran en una propiedad debido a una emergencia son tratados como licenciatarios
      • Ejemplos de la ley en acción:
        • La piscina del patio trasero no está vallada. Un niño pequeño vecino entra en la propiedad, se cae a la piscina y se ahoga. Sus padres tendrían derecho a reclamar al propietario de la casa porque ese suceso era previsible.
        • Un terrateniente sabe que a veces entran cazadores en su propiedad. Oculta trampas para osos con el fin de infligir lesiones personales graves a los cazadores. La ley, en conjunto, probablemente se pondría del lado de los cazadores.
        • Un joven conduce su coche y pierde tracción en el hielo, lo que provoca que su coche se estrelle contra una valla y entre en la propiedad de alguien. Si el propietario sale de su casa y dispara al joven, se trata de una lesión intencionada o de una lesión causada por negligencia grave, dependiendo de las circunstancias.
        • Un ladrón entra en una tienda y se corta con un cristal. El propietario no se hace responsable.
      • Conclusión:
        • Todo el mundo ha oído alguna vez el mito del ladrón que se hace daño al entrar en una casa y luego demanda al propietario y gana. Es sólo eso, un mito. Ese caso sería expulsado de un tribunal de Texas tan rápido que el juez se desgarraría el manguito rotador. Para que un intruso tenga un caso contra un propietario, el dueño de la propiedad realmente tendría que reaccionar de forma exagerada. En Texas, como usted probablemente sabe, se le permite usar la fuerza mortal para defenderse si se siente razonablemente amenazado o en defensa de otro. Eso no equivale a una licencia para matar.
      • Más información:

      El número especial del seguro de hogar:

      Normalmente, las personas propietarias no disponen de recursos suficientes para cubrir las graves pérdidas que sufren muchas víctimas de locales inseguros. Esto es especialmente cierto en el caso de las viviendas particulares. Este problema se agrava por las "Leyes de Homestead" de Texas que reservan gran parte de la propiedad personal de las personas de nunca ser vendido como resultado de una demanda. En pocas palabras, esto significa que si usted consigue un buen veredicto del jurado contra el dueño de casa, no se puede llegar a tomar su casa. Afortunadamente, el seguro de hogar existe para pagar a los demandantes precisamente por estos daños. Los escenarios típicos en los que el seguro de hogar entra en acción suelen ser:

      • Accidentes por resbalones y caídas
      • Accidentes en piscinas
      • Lesiones relacionadas con el alcohol en menores
      • Abuso infantil y sexual
      • Mordeduras de perro
      • Accidentes relacionados con armas

      Daños y perjuicios

      El quid en una demanda para mucha gente es la parte de la indemnización, que es de lo que hablaremos ahora. En general, estos son los tipos de daños (pérdidas sufridas en un accidente) que son elegibles para compensación bajo la ley de Texas.

      En caso de accidente con lesiones:

      • Facturas médicas
      • Salarios perdidos
      • Dolor y sufrimiento
      • Discapacidad física
      • Desfiguración

      Por accidentes con resultado de muerte:

      • Dolor y angustia mental por la pérdida de un ser querido
      • Pérdida de los ingresos familiares proporcionados por el ser querido
      • Gastos funerarios
      • Facturas médicas

      Sin embargo, toda la premisa de una demanda es que alguien actuó negligentemente y, por lo tanto, debe estar legalmente obligado a indemnizarte. Si todo el mundo pagara lo que debe sin oponer resistencia, no tendríamos necesidad de la mitad de nuestro sistema judicial, pero no es así. Presentar una demanda y solicitar al tribunal que obligue al propietario demandado a pagar sus daños es un proceso necesario para ser indemnizado.

      Conclusión

      Esperamos que esta información le ayude a comprender mejor cuáles son sus derechos cuando se encuentra en una propiedad ajena, ya sea de una empresa o de un particular. Mucha gente tiene conceptos erróneos sobre qué tipo de derechos les corresponden y no faltan abogados que te llenarán los oídos de "ummm..." y "no sé..." antes de dejarte aún más confundido.

      Estamos aquí para ayudar y siempre pensamos que la mejor estrategia con este tipo de cosas es explicar todo a nuestros clientes y asegurarnos de que entienden lo que está pasando. Si necesitas más información o tienes preguntas que necesitan respuesta, estaremos encantados de hablar contigo.

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